Ändringar i bostadsrättslagen
Den 1 januari 2023 började vissa ändringar i bostadsrättslagen att gälla. Lagändringarna innebär bl.a. att de som äger en bostadsrätt behöver ansöka om tillstånd vid fler renoveringsprojekt än tidigare. Syftet med lagstiftningen är att komma åt problem som uppkommer med omfattande renoveringar. Tidigare har tillståndsansökningar endast krävts vid ändringar av bärande konstruktion, olika ledningar och för väsentliga förändringar av lägenheten. I och med lagändringen krävs även tillåtelse vid ändringar av ventilation, eldstäder eller annat som påverkar brandskyddet. Tillstånd behövs även vid nyinstallationer, något som inte krävts tidigare.
Ytterligare ett tillägg i lagen har syftet att bevara historiska, miljömässiga och konstnärliga värden. Något som behöver definieras av bostadsrättsföreningarna och hyresnämnden/domstolen. Om en bostadsrättshavare är missnöjd med föreningens beslut får frågan prövas hos hyresnämnden.
Enligt lagändringen får föreningen vägra att ge tillstånd till en åtgärd om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett tillstånd får förenas med villkor. Tidigare möjlighet att i föreningens stadgar föreskriva att tillstånd inte behövs för angivna åtgärder har tagits bort till skydd för fastigheten.
Föreningen bör ta fram en policy för vad som är tillåtet och inte. Eftersom alla bostadsrättshavare ska behandlas lika behövs riktlinjer om hur renoveringar får ske.
Om en bostadsrättshavare utför åtgärd i strid med bestämmelserna kan denne åläggas att avhjälpa bristen och om så inte görs har föreningen rätt att avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Bostadsrätten är även förverkad och föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning om tillståndspliktig åtgärd (inte ringa) vidtas utan tillstånd. För att ha rätt att säga upp bostadsrätten behöver föreningen inom två månader från den dag då föreningen fick reda på åtgärden sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse. Uppsägning kan hindras om rättelse sker så snart som möjligt (innan uppsägningen) eller om bostadsrättshavaren ansöker om tillstånd hos hyresnämnden och får ansökan beviljad.
Dessa nya regler gäller åtgärder vilka utförs efter lagens ikraftträdande.
Ändringar i bostadsrättslagen gällande föravtal
Den 1 januari 2023 trädde vissa ändringar gällande s.k. föravtal i bostadsrättslagen i kraft. Med föravtal avses ett avtal om upplåtelse av framtida bostadsrätt i hus som är under uppbyggnad. Lagändringarna innebär bl.a. att en förhandstecknare ska få bättre information om förhandsavtalet och de risker som är förknippade med det och en betänketid om minst sju dagar ska gälla för erbjudandet. Vidare ska tiden i förhandsavtalet för upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt inte få omfatta ett tidsintervall om mer än tre månader och ett upplåtelseavtal som innebär att bostadsrättshavaren inte får tillträde till lägenheten i samband med upplåtelsen ska innehålla ett bestämt datum för tillträde.
De tidigare reglerna om förhandsavtal saknade dessa precisa regler om tidpunkt för upplåtelse och tillträde vilket lett till tvister och bristande konsumentskydd. Efter omläggningen av den statliga bostadspolitiken under 1990-talet har lånestrukturen vid nyproduktion av bostadsrätter förändrats från att bostadsrättsföreningen finansierade över 90 procent av produktionskostnaderna med hjälp av statligt subventionerade lån, till att de enskilda köparna numera genom sin insats täcker ca 75 procent av produktionskostnaderna. Detta förhållande tillsammans med andra omständigheter har gjort att hushållen tar betydligt större lån än tidigare för att kunna finansiera sina bostadsköp och därmed är det köparna som bär risken för stigande räntor och andra förändrade ekonomiska förhållanden.
Genom den nya lagstiftningen behöver nybildade bostadsrättsföreningen vara noga med att upprätta ett erbjudande om förhandsavtal vilket innehåller samtliga avtalsvillkor samt även lämna klar och begriplig information gällande bl.a. de privatekonomiska riskerna för förhandstecknaren och under vilka förutsättningar som förändringar kan ske både gällande lägenhet och avgifter. Det behöver även lämnas en betänketid på minst sju dagar för att hindra att oöverlagda beslut fattas gällande förhandsavtal.
Enligt tidigare praxis godkände Högsta domstolen ett sexmånadersintervall avseende tid för upplåtelse av bostadsrätt och inflyttningsdatum behövde inte heller vara preciserat. Enligt den nya lagstiftningen får intervallet gällande upplåtelse inte överstiga tre månader och tidpunkten för inflyttning ska vara bestämd om inflyttning inte sker i samband med upplåtelse. Om tidsgränsen avseende upplåtelse överskrids är förhandsavtalet ogiltigt. Detsamma gäller om inflyttning inte ska ske i samband med upplåtelse och upplåtelseavtalet inte innehåller en bestämd tidpunkt för inflyttning.
Om information som krävs enligt lagstiftningen inte lämnas på angivet sätt (inte ringa) är avtalet inte bindande för förhandstecknaren. Förhandstecknaren ges även rätt att frånträda avtalet om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligen högre än det som anges i förhandsavtalet.
Med hänsyn till en bostadsrättsförenings styrelses personliga ansvar i förhållande till bostadsrättsföreningen och dess medlemmar är det väldigt viktigt att förhandsavtalen upprättas i enlighet med de nya lagbestämmelserna och att den information som krävs lämnas till potentiella bostadsrättshavare.
