Valet av rätt domstol för fastighetstvister
Den som vill låta en fastighetsrelaterad tvist handläggas av domstol bör noggrant överväga valet av tingsrätt. Konsekvensen av att ansöka om stämning vid fel tingsrätt kan bli betydande. Vanligen handläggs tvister i den tingsrätt vars geografiska upptagningsområde omfattar platsen där den som stäms har sin hemvist (för fysisk person) eller sätet för sin styrelse (för bolag). Vissa typer av fastighetstvister ska istället handläggas i den tingsrätt vars upptagningsområde omfattar platsen där fastigheten ligger. Att tvisten har ett samband med en fastighet innebär dock inte per automatik att tvisten ska handläggas av den tingsrätt vars upptagningsområde omfattar platsen för fastigheten. I denna artikel belyses några generella utgångspunkter kring valet av tingsrätt.
För en privatperson är ett köp av fastighet oftast den största affären hen gör under sitt liv. Även för företag kan en sådan affär vara av avgörande betydelse för företagets ekonomiska liv. Ett fastighetsköp innebär ofta risker kring stora värden – i olyckliga fall kan riskerna resultera i tvister mellan köpare och säljare. Förhoppningsvis kan tvisten göras upp i godo utan att parterna drar på sig några större kostnader. I andra fall kan det gå så långt att den enda möjligheten att lösa tvisten är gå till tingsrätt för att ansöka om stämning mot motparten.
En inledande fråga för den som vill slita sin tvist i tingsrätt är att avgöra till vilken tingsrätt hen ska vända sig. Tingsrätterna har geografiska upptagningsområden (domkretsar) och svensk rätt innehåller regler om vilken tingsrätt som är behörig att handlägga en tvist.
Huvudregeln är att tvister slits i den tingsrätt vars domkrets omfattar platsen där den som stäms (svaranden) har sin hemvist (för fysisk person) eller sätet för sin styrelse (för bolag). Om den fysiske personen är folkbokförd i Sverige räknas hemvisten som den ort där hen var folkbokförd den 1 november föregående år. Säte för bolagets styrelse kan utläsas från bolagsordningen. För den händelse att säte för styrelsen inte är bestämt eller bolaget saknar styrelse är rätt tingsrätt den vars domkrets omfattar den ort där bolagets förvaltning sker. I söktjänsten på Sveriges Domstolars hemsida kan postnummer anges för att se vilken tingsrätt som hanterar ett visst geografiskt område.
För vissa typer av fastighetstvister finns det en tvingande regel om att tvisten handläggs i den tingsrätt vars domkrets omfattar platsen där fastigheten ligger. Sådan tingsrätt kallas ibland för ”fastighetsforum”. Fördelen med detta upplägg är bl.a. att det underlättar för parterna att hämta in bevisning och för rätten att besöka fastigheten för granskning (syn). Om tvisten exempelvis handlar om oenighet kring vem som står som ägare eller har rätt att nyttja fastigheten kan den tvingande regeln om fastighetsforum vara tillämplig. Andra typer av fastighetstvister kan omfattas av regler som tillåter att man som sökande får välja mellan fastighetsforum och den tingsrätt där svaranden har sin hemvist.
Att tvisten har ett samband med fastighet är inte tillräckligt för att avgöra om den endast kan handläggas av tingsrätt som är att anse som fastighetsforum. Om tvisten exempelvis handlar om skadestånd på grund av att fastighetsköpet är ogiltigt är frågan om ägandeskapet inte av sådan betydelse att den tvingande regeln om fastighetsforum är tillämplig. Detsamma gäller i exemplet att motparten i en tvist om ersättning för skadegörelse på fastighet gör gällande invändningen att hen är ägare till fastigheten istället för den som ansökte om stämning i tingsrätten.
En ledtråd för att få klarhet i om tvisten endast kan hanteras vid fastighetsforum är att ställa sig själv frågan vad man vill ha. Vill man att tingsrätten ska förklara att man har bättre rätt än motparten till ägandet av en fastighet är den tvingande regeln tillämplig. Vill man istället ha skadestånd är den tvingande regeln troligen inte tillämplig.
Konsekvensen av att ansöka om stämning vid fel tingsrätt kan bli betydande. Om tingsrätten i samband med att den tar emot ansökan ser i handlingarna att en helt annan tingsrätt är den som har att handlägga tvisten ska tingsrätten under vissa förutsättningar överlämna ansökan till den behöriga tingsrätten. Om tingsrätten däremot upptäcker detta vid en senare tidpunkt ska den avvisa målet. Den som ansökte om stämning blir då tvungen att överklaga tingsrättens avvisningsbeslut och begära att hovrätten hänvisar målet till rätt tingsrätt. I framförallt det senare fallet kan det innebära att tid och arbete läggs ner i en omfattning som hade kunnat undvikas om sökanden från början hade undersökt vilken tingsrätt som var behörig att handlägga tvisten.
Denna artikel belyser endast några generella utgångspunkter kring valet av tingsrätt. Varje enskilt fall bör bedömas för sig utifrån sina unika förutsättningar för att komma till en slutsats om vilken tingsrätt som är behörig. Därutöver finns det fler regler och mer praxis på området än vad som här har redovisats. Ibland kan saken vara relativt enkel – men det finns även tillfällen då frågan är mycket svår att bedöma.
För att minska risken för misstag och tidsförlust är det klokt att i tidigast möjliga skede ta hjälp av jurist som behärskar både fastighetsrätten och reglerna för domstolsprocess. Den som ser ett behov utifrån dessa frågor är varmt välkommen till Front Advokater för att diskutera aktuellt ärende och förutsättningarna för en eventuell domstolsprocess.
