Hur påverkar Covid-19 lokal- och bostadshyresförhållanden?

Covid-19-utbrottet medför konsekvenser i i stort sett samtliga delar av samhället och det hyresrättsliga området är definitivt inget undantag. Såväl hyresvärdar som hyresgäster kan stå rådlösa i exceptionella situationer som den nu aktuella. Vilka utmaningar man kan komma att ställas inför beror som utgångspunkt på om man är hyresvärd eller hyresgäst samt om hyresförhållandet avser lokal eller bostad. Front Advokater har samlat de vanligaste frågorna som kan aktualiseras i såväl lokal- som bostadshyresförhållanden till följd av Covid-19.

Lokalhyra

Måste hyresgästen fortsätta att betala hyran?

Ja, hyresgästen måste fortsätta att betala hyran även om denne har drabbats hårt ekonomiskt till följd av Covid-19. Dröjsmål med betalningen av hyran kan föranleda ett förverkande och hyresgästen riskerar således att förlora sitt hyresavtal.

Om en hyresgäst är på väg att få betalningsproblem är det mycket viktigt att ta kontakt med sin hyresvärd för att försöka lösa den uppkomna situationen innan man hamnar i betalningsdröjsmål. Var proaktiv och föreslå lösningar som kan fungera för båda parterna. På så sätt ökar chanserna att i samförstånd lösa frågan. Det kan också vara läge att se över sin verksamhet generellt, t.ex. göra en översyn av vilka kostnader som går att reducera och om öppettiderna (om sådana finns) går att ändra.

Hur kan hyresvärden underlätta för hyresgästen?

Som hyresvärd kan möjliga alternativ till lösningar vara att erbjuda hyresgästen en hyresreduktion under en period, efterskottshyra eller att hyran ska erläggas i förskott månadsvis istället för kvartalsvis. I vissa fall kan det till och med krävas en helt hyresfri period. Sådana alternativa lösningar kan minska risken för att hyresgästen går i konkurs, vilket i sin tur minskar risken för att hyresvärden står utan ersättning under en längre period.

Utöver hyreslättnader finns det flera andra åtgärder hyresvärden kan vidta för att underlätta för sina hyresgäster. Ett exempel är att det i gallerior och köpcenter kan vara aktuellt att möjliggöra för ändrade öppettider för att på så sätt bidra till minskade kostnader för hyresgästen.

Det viktigaste är att hyresvärden och hyresgästen har en god kommunikation och försöker förhålla sig öppna och flexibla för problem som kan eller redan har uppstått i anledning av Covid-19.

Bostadshyra

Måste hyresgästen fortsätta att betala hyran?

Ja, hyresgästen måste fortsätta att betala hyran även om denne blir av med antingen jobb, studiebidrag eller hamnar på sjukhus till följd av Covid-19. Dröjsmål med betalningen av hyran kan föranleda ett förverkande och hyresgästen riskerar således att förlora sitt hyresavtal.

Liksom för lokalhyresgäster bör bostadshyresgäster ta kontakt med sin hyresvärd i ett så tidigt skede som möjligt om risk för betalningsdröjsmål föreligger. Som hyresvärd finns det anledning att förhålla sig generös och förstående gentemot sina hyresgäster i en sådan extraordinär situation som nu har uppstått.

Kan hyresvärden underlåta att utföra åtgärder så som reparationer och andra underhållsåtgärder i anledning av t.ex. personalbrist?

Hyresvärden är skyldig att avhjälpa brister i lägenheten. För det fall bristen inte avhjälps har hyresgästen som utgångspunkt rätt till hyresnedsättning.

Vissa akuta brister, t.ex. en trasig spis  eller en vattenläcka kan hyresvärden troligtvis inte underlåta att avhjälpa även om det råder personalbrist eller av andra anledningar till följd av Covid-19. För andra mindre akuta åtgärder som t.ex. ommålning eller lagning av ett trasigt handtag bör det dock finnas utrymme för ett visst dröjsmål med avhjälpandet utan att hyresnedsättning blir aktuellt. Eventuellt kan en skälighetsbedömning avgöra huruvida hyresnedsättning ska utgå eller inte.

Kan hyresgästen neka hyresvärden tillträde till lägenheten för underhåll på grund av sin oro att bli smittad?

Nej, om hyresvärden har begärt tillträde på ett korrekt sätt kan inte hyresgästen neka tillträde i anledning av oro för smitta. Ett nekat tillträde är grund för förverkande och hyresgästen riskerar således att bli av med sitt hyresavtal.

Om tillträdet föranleds av åtgärder som inte är akuta kan det dock finnas anledning för hyresvärden att försöka komma överens med hyresgästen om ett annat datum på vilket tillträdet kan ske.

Kort om force majeure i hyresförhållanden

Många standardavtal inom hyresrätten innehåller en klausul om force majeure, vilken befriar parterna från ansvar för avtalsbrott vid olika slags extraordinära händelser. Klausulerna kan se olika ut i olika avtal och måste därför bedömas utifrån varje enskild situation. Det är inte självklart att force majeure kan åberopas med hänvisning till utbrottet av Covid-19.

Såväl hyresvärd som hyresgäst bör således, så långt som möjligt, anstränga sig sitt allra yttersta för att uppfylla sina skyldigheter som åläggs dem i hyresförhållandet och inte sätta tilltro till ett åberopande av en i hyresavtalet medtagen force majeure-klausul. För det fall det finns en önskan att åberopa force majeure bör juridisk konsultation anlitas.

Front Advokater har tillsatt en fokusgrupp med medlemmar från våra olika verksamhetsområden för att på bästa sätt bistå kunder vid de varierande frågeställningar och utmaningar som uppstår till följd av utbrottet av Covid-19. Vid frågor är ni alltid välkomna att kontakta oss.